Cum să-ți cumperi casă în UK – ghid complet

Cumpărarea unei locuințe poate fi o aventură plină de provocări, mai ales dacă ești la prima experiență de acest gen și nu ești informat suficient. În cele ce urmează te vom ghida, pas cu pas, ca să știi exact la ce să aștepți când cumperi o casă în UK.

De obicei întregul proces durează în medie 6 luni: aproximativ 20-90 zile să găsești casa potrivită gusturilor și bugetului personal. 15-30 zile să primești mortgage-ul (creditul ipotecar). 20-30 zile să găsești avocatul care să coordoneze tranzacția și să intermedieze schimbul de contracte. 10-30 zile să finalizezi cumpărarea și să primești cheile locuinței.

Iată ce informații poți afla în articolul de față: (dacă apeși pe oricare dintre subtitlurile de mai jos vei fi redirecționat la capitolul respectiv, fără a mai fi nevoie să citești articolul întreg).

Tipuri de locuințe

Mai întâi gândește-te bine ce fel de proprietate imobiliară și care zonă din UK te interesează. Află cât mai multe despre localitatea sau cartierul respectiv. Ține cont de amenajările și facilitățile locale, de rețelele de transport, de școli și spațiile verzi, precum și de valoarea impozitelor locale.

Poți opta pentru achiziționarea unui teren pe care să-ți construiești ulterior casa de la zero. Însă varianta aceasta implică, de cele mai multe ori, costuri mai mari, mai mult timp și mai multă energie decât dacă alegi să cumperi o casă în UK deja construită.

Oricare ar fi decizia ta, înainte de a efectua o tranzacție imobiliară, e important să ai în vedere că în Anglia există două categorii distincte de proprietăți imobiliare:

Freehold

Când achiziționezi o proprietate freehold, ca proprietar vei deține atât casa cât și terenul pe care este amplasat imobilul. E situația ideală când ești în situația să cumperi casă în UK.

Există, de asemenea, și varianta de shared freehold – când co-proprietarii unui bloc de apartamente private stăpânesc în comun terenul pe care acesta este amplasat.

Leasehold

Când cumperi o proprietate leasehold, ca proprietar vei deține doar casa. Vei plăti chirie pe terenul pe care este amplasat imobilul, pentru că terenul aparține unui alt proprietar.

De obicei, acest tip de închiriere a terenului se face în baza unui contract pe o durată de 99 de ani (chiar și 999 de ani, în unele cazuri).

Cu cât perioada de închiriere este mai scurtă, cu atât valoarea proprietății este mai mică. Așadar când vrei să cumperi o proprietate imobiliară de tip leasehold, e important să ții cont de termenul de închiriere a terenului pe care aceasta este amplasată, și de câți ani au mai rămas din termenul respectiv.

Dacă au rămas, să zicem, mai puțin de 80 de ani, costul extinderii contractului de închiriere a terenului va fi mai mare. În unele cazuri, leaseholder-ul (deținătorul unui leasehold) poate cumpăra ani suplimentari pentru contractul de închiriere de la proprietarul de drept al terenului respectiv.

Pentru sfaturi  și informații cu privire la leasehold, poţi contacta Leasehold Advisory.

Pașii achiziționării locuinței

Procesul de achiziție a locuinței este semnificativ mai simplu și mult mai rapid dacă dispui din start de întreaga sumă necesară efectuării tranzacției.

Însă cum majoritatea dintre noi nu ne permitem să plătim pentru o casă cu toți banii jos…, ne rămâne varianta împrumutului de la bancă și plata în rate. Altfel spus ipoteca (mortgage-ul, în engleză).

Mortgage-ul (ipoteca bancară)

Ipoteca nu este altceva decât un împrumut garantat de proprietate. Creditorul (banca) poate să-ți preia și să vândă proprietatea pentru a-și recupera banii, dacă nu rambursezi împrumutul la timp.

Prin urmare, este extrem de important să-ți evaluezi judicios capacitățile financiare pe termen lung, pentru a putea face față plăților lunare pentru ipotecă înainte să cumperi casă în UK. Până să mergi la bancă pentru a solicita un credit ipotecar, analizează-ți atent bugetul.

Ce sumă poți împrumuta de la bancă când cumperi casă în UK

Chestiunea depinde în mare măsură de câștigul tău anual. Cu cât veniturile tale sunt mai mari, cu atât banca va fi mai dispusă să-ți ofere un credit mai consistent.

Exemplu – câștigi £20,000 / an? Teoretic vei putea împrumuta aproximativ £100,000. Cu alte cuvinte, ai putea primi de la bancă echivalentul venitului tău anual înmulțit cu 4 sau 5 (depinde de pretențiile fiecărei bănci)

De asemenea trebuie să iei în calcul și credit score-ul tău! Poți afla cum să-l verifici și îmbunătățești AICI.

Credit score-ul și importanța lui când cumperi casă în UK

Poți avea un salar bun anual; dacă credit score-ul tău e slab, ai șanse mari ca banca să-ți refuze împrumutul pentru casă!

Scorul tău de credit depinde de:

  • cum folosești cardurile de credit, dacă le utilizezi și rambursezi sumele împrumutate la timp
  • dacă ai fost prompt sau ai întârziat cu plățile utilităților lunare precum telefonul, electricitatea, gazul
  • dacă te-ai înscris la consiliul local – în Electoral Roll – ca sa votezi

Poți afla care e credit score-ul tău și cum îl poți îmbunătăți citind articolul nostru de AICI.

Criteriile băncilor

Băncile au criterii diferite pentru acordarea de împrumuturi (mortgages). De cele mai multe ori ele iau în considerare:

  • câștigurile tale anuale
  • datoriile curente și cheltuielile tale regulate
  • valoarea depozitului pentru casă pe care îl deții deja
  • numărul de persoane care depind de tine financiar, în familia ta
  • vârsta ta
  • credit score-ul tău

Dacă îndeplinești condițiile ipotecare impuse de banca pe care ai ales-o, vei încheia un acord de principiu (agreement in principle) cu ea.

Se merită să apelezi la un broker?

Dacă ești hotărât să iei un credit ipotecar, ai la îndemână 3 opțiuni:

  • să mergi la sediul băncii cu care ai deja un cont / card. Varianta aceasta nu e neapărat cea mai avantajoasă pentru tine. E posibil ca alte bănci să-ți poată acorda împrumutul de care ai nevoie la o rată de rambursare mai favorabilă!
  • să afli ofertele online de mortgage – vezi AICI
  • să contactezi un broker ipotecar. Îl vei plăti o sumă pe care o stabiliți la început iar el te va asista pe tot parcursul obținerii împrumutului bancar.

Un broker cu experiență cunoaște criteriile de acordare a creditelor pe care le frecventează băncile. În plus poate compara o mulțime de bănci / instituții financiare și comisioanele lor așa încât va fi în măsură să-ți sugereze cea mai avantajoasă variantă de împrumut.

Cum găsești locuința potrivită

După stabilirea bugetului și încheierea acordului de principiu cu instituția bancară, poți începe să cauți proprietatea cea mai potrivită pentru mijloacele financiare de care dispui.

Poți studia ofertele disponibile pe piața imobiliară pe cont propriu. Sau poți apela la ajutorul specialiștilor. Cumpărarea unei case presupune o investiție consistentă, pe termen lung. E important să fii bine informat înainte să iei decizia finală.

Prin agenție…?

Apelând la serviciile unei agenții imobiliare, poţi economisi în timp și energie. Un agent imobiliar se va ocupa de căutarea locuinţei conform criteriilor pe care i le-ai comunicat, te va asista în timpul vizitelor, asigurându-se, la final, că prevederile contractuale respectă toate standardele britanice în vigoare.

Comisionul agentului imobiliar cade în sarcina vânzătorului proprietății. Deci de vreme ce ești cumpărător, nu trebuie să plătești agentul cu pricina.

Este în interesul agentului imobiliar să te ajute să găsești locuința pe care ți-o dorești. Însă trebuie să ai în vedere faptul că adevăratul lui client este vânzătorul proprietății. Altfel spus agentul va urmări să obțină cel mai mare preț de achiziție posibil! Ori tu ești interesat să plătești pentru respectiva casă cât mai puțin posibil!

Poți găsi un agent imobiliar local făcând click AICI.

Pe cont propriu?

Dacă preferi să te descurci de unul singur, poți căuta locuința ideală folosind website-urile:

Acum că știi suma cu care te poţi împrumuta de la bancă, nu-ți rămâne decât să introduci codul poștal și să cauți o casă în zona în care vrei să locuiești. De asemenea, pe website-urile de mai sus poți crea alerte pentru a primi prin e-mail oferte noi de case care corespund criteriilor tale de căutare.

Comparativ cu România, unde casele se vând cu specificarea suprafeţei în metri pătraţi, în Anglia proprietățile sunt catalogate în funcție de numărul dormitoarelor.

Cum negociezi prețul locuinței când cumperi casă în UK

Dacă ai reușit să găsești casa ideală, nu ezita să-i faci proprietarului o ofertă oficială de cumpărare (offer). De obicei, o astfel de ofertă se face printr-o agenție imobiliară care acționează ca intermediar, în numele proprietarului.

Chiar dacă prețul de vânzare afișat de ei îți depășește bugetul, nu-ți fie teamă să intri în joc. Fă-le o ofertă. E loc de negocieri… Vânzătorul poate să-ți refuze oferta, să facă o contra-ofertă, sau poate să o accepte.

Cum e și firesc, negocierea prețului de achiziție este mai dificilă în acele regiuni ale țării (de exemplu Londra) în care cererea de bunuri imobiliare este mare.

În funcție de regiune și de oscilațiile pieții imobiliare, poți achiziționa de obicei o proprietate cu 5-10% mai puțin decât prețul cerut inițial. Uneori chiar cu 15% mai puțin.

Înainte de a începe negocierile, află de pe website-urile Rightmove, Zoopla și Prime Location care sunt prețurile caselor de dimensiuni similare din zona care te interesează.

Încearcă să afli de la agentul imobiliar:

  • de cât timp este proprietatea pe piață
  • dacă vânzătorul dorește să cumpere o casă nouă, ori să părăsească urgent orașul, țara etc.

Informațiile cu pricina te vor ajuta să calculezi cât de agresiv poți negocia prețul locuinței… când cumperi casă în UK.

Nu uita că agenții imobiliari acționează în interesul cel mai bun al vânzătorului casei. Prioritatea lor este să vândă imobile la cel mai mare preț posibil în cel mai scurt timp posibil!

Dacă oferta ta este acceptată, agentul imobiliar (sau vânzătorul) întocmește un document pentru a confirma adresa proprietății, prețul convenit, termenii și condițiile vânzării, precum și datele de contact ale celor două părți și ale avocaților lor.

Vânzătorul solicită de obicei ca proprietatea să fie scoasă de pe piață numai la schimbul contractelor dintre cele două părți.

Riscuri din perioada negocierii

Ai auzit vreodată de gazumping? Este un procedeu prin care un vânzător care a acceptat o ofertă de la un potențial cumpărător (de exemplu de la tine), acceptă ulterior o ofertă mai mare de la un alt cumpărător.

Prin acest procedeu, vânzătorul poate crește prețul de vânzare al proprietății imobiliare chiar în ultimul moment. În acest caz, cumpărătorul inițial este pus în dificultate și nu îi rămâne decât să depășească prețul concurent sau să renunțe la locuință.

Așadar nu te entuziasma cum că ai intrat deja in posesia casei până când chestiunea nu e confirmată 100%, în scris, de avocatul tău.

Întocmirea actelor

Ei bine, abia acum începe ”distracția”: procesul în sine de cumpărare al casei. Pentru ca lucrurile să meargă strună, contactează un avocat specializat (conveyancer). El se va ocupa de toate aspectele legale ale tranzacției:

  • va verifica dacă vânzătorul deține legal proprietatea
  • va căuta informații cu privire la potențialele datorii corelate proprietății pe care urmează să o cumperi
  • va verifica dacă înregistrarea casei în cartea funciară
  • se va ocupa de plata taxei de timbru, în numele tău
  • va verifica dacă sunt planificate lucrări sau activități în zonă, lucrări care ar putea afecta semnificativ valoarea proprietății

Toate chestiunile menționate mai sus constituie cea mai lungă etapă a procesului de cumpărare al casei.

Cât te va costa avocatul / notarul când cumperi casă în UK?

Aproximativ £1000 – £1500. Contactează în prealabil mai mulți avocați și compară-le prețurile serviciilor. Pot varia semnificativ.

După ce ai găsit un avocat în care ai încredere apelează-l în mod regulat ca să te asiguri că schimbul de contracte dintre cele două părți se face în cel mai scurt timp posibil. Avocații din domeniul acesta sunt de obicei foarte ocupați cu multe alte vânzări / cumpărări de proprietăți…

Efectuarea expertizelor (surveys)

Survey-ul e procesul de verificare a unei proprietății imobiliare pentru detectarea unor eventuale probleme ascunse. Această expertiză este importantă nu numai pentru tine ca și cumpărător, ci și pentru creditor (bănca care îți oferă împrumutul pentru casă). Ambele părți trebuie să se asigure că locuința cu pricina ”face toți banii” investiți în cumpărarea ei.

Structurile vechi (potențial șubrede) sau scăpările de gaze nu sunt singurele pericole ascunse la care sunt expuse clădirile din Anglia.

De exemplu, un “dușman” tăcut și aparent inofensiv al caselor din Marea Britanie este o plantă cunoscută sub denumirea de Japanese knotweed. A fost adusă în Anglia din Japonia în 1847, în speranța că lăstarii ei ar fi putut fi folosiți ca hrană pentru animale.

În plus, datorită tulpinelor roșii și frunzișului de un verde strălucitor, unii o considerau plantă decorativă care ar fi dat un plus de culoare peisajului local. „Cadoul” japonez a început, însă, să se înmulțească extrem de rapid, amenințând în special structura construcțiilor. Datorită tulpinilor puternice, această plantă poate străpunge asfaltul și betonul…

E necesară intervenția companiilor specializate pentru a îndepărta și apoi preveni reproducerea acestei plante.

Acesta e doar un exemplu banal de problemă ascunsă (aparent fără importanță) care ar putea fi detectată de survey înainte să cumperi o casă în UK.

Tipuri de expertiză

Expertizele implică 3 feluri de verificări:

Raportul privind starea generală a locuinței (RICS Condition Report)

Aceasta este cea mai ieftină și simplă expertiză, folosită, de regulă, pentru case și apartamente standard, inclusiv clădiri noi. Este o verificare foarte generală a situației proprietății, a garajului și grădinii. Raportul făcut în urma inspecției va sublinia dacă sunt necesare reparații foarte urgente.

Prețul expertizei: ~ £250

Raportul cumpărătorului casei (RICS HomeBuyer Report)

Aceasta este o verificare mai scumpă și mai amănunțită, pe parcursul căreia e examinată în detaliu atât starea internă cât și cea externă a proprietății: dacă sunt probleme cu structura casei, dacă pereții sunt umezi etc. În urma investigației, va fi estimată valoarea / prețul casei respective.

Dacă se descoperă de pildă că structura casei va avea nevoie de reparații în valoare de £5,000, vei putea cere a reducere a prețului de vânzare a proprietății.

Prețul expertizei: ~ £400 – £500

Examinarea structurii  (RICS Building Survey)

Această expertiză implică o inspecție completă a proprietății, realizată de un evaluator certificat (Chartered Surveyor). Acesta va pune la punct un raport detaliat în care vor fi listate toate caracteristicile proprietății și defectele acesteia. În mod obișnuit, această examinare este folosită în cazul clădirilor vechi care sunt în stare proastă dar și în cazul imobilelor transformate, precum hambarele convertite în case.

Așadar, acest tip de examinare – RICS Building Survey – este esențială dacă cumperi o casă veche pe care planifici să o restructurezi sau extinzi.

Dacă pe parcursul examinării sunt descoperite probleme cu structura casei, experții oferă, de obicei, o estimare a costurilor soluționării lor. După ce le iei în considerare vei putea renegocia prețul final al casei cu proprietarul sau – la limită – poți decide să nu mai cumperi casa.

Prețul expertizei: ~ £600

Semnarea contractului

Dacă juristul (notarul) și evaluatorul vor fi pe deplin mulțumiți de rezultatele examinărilor, va veni momentul mult-așteptat al semnării contractului.

Înainte de semnarea documentelor, ar fi bine să le verifici împreună cu avocatul. Asigură-te că înțelegi bine termenii contractului înainte de semnarea acestuia.

În sistemul românesc întreaga operațiune este gestionată de un notar. În Marea Britanie, fiecare parte implicată (vânzător & cumpărător) este reprezentată de câte un avocat. Acest lucru ajută la evitarea conflictelor de interese. Avocatul tău va acționa exclusiv în interesul tău, nu al ambelor părți.

Tranzacția vânzării / cumpărării proprietății devine oficială doar la momentul schimbului de contracte.

Schimbul de contracte

Acest pas are o importanță deosebită. Dacă până la acest stadiu atât cumpărătorul cât și vânzătorul au avut deplina libertate să se retragă în orice moment și pe orice motiv din tranzacție, acum situația este diferită pentru ambele părți.

În acest stadiu al cumpărării casei va trebui să plătești un depozit de 10% din valoarea proprietății. Dacă după acest moment te răzgândești și decizi brusc să nu mai cumperi casa, vei pierde depozitul!

Rolul decisiv în această ecuație revine avocatului tău care are datoria să-ți apere interesele și să te sfătuiască pe toată perioada tranzacției.

Avocatul tău va transfera depozitul tău inițial (10% din prețul de achiziție al casei) în contul avocatului vânzătorului.

Dacă vânzătorul decide, din varii motive, să nu mai vândă casa, îți vei recupera integral depozitul inițial de garanție. Mai mult decât atât, ai dreptul să ceri daune vânzătorului pentru anularea tranzacției în acest stadiu avansat al ei. Însă să nu putem răul în față… Să presupunem că procesul s-a desfășurat fără probleme până aici: așadar ai plătit depozitul inițial de 10% și proprietarul e încă hotărât să-ți vândă casa.

Următorul pas? Va trebui să pui la dispoziția avocatului tău restul sumei (90% din prețul casei).

Cel mai adesea, banca ta este cea care va oferi aceste fonduri – creditul ipotecar / mortgage-ul despre care am discutat mai sus. Numele tău va fi înscris apoi în titlurile de proprietate.

Schimbul de contracte și finalizarea vânzării pot avea loc în aceeași zi, dar, în general, finalizarea se face cu o întârziere de la 1 la 3 luni. În cele mai multe cazuri, avocatul tău va fi acela care va gestiona operațiunile dintre contul tău bancar și furnizorul de împrumuturi.

După schimbul de contracte, primul lucru pe care trebuie să-l faci este să-i ceri vânzătorului să citească contoarele de utilități (gaz, curent, apă), așa încât să nu fii pus în situația de a-i achita facturile mai târziu…

Finalizarea tranzacției

După efectuarea tuturor acestor plăți, titlurile de proprietate ajung în mâinile avocatului tău. Vei primi, în sfârșit, cheile proprietății.

Ultimii pași pe care îi ai de făcut, asistat de avocatul / broker-ului tău:

  • Ștampilează actul final de transfer al proprietății
  • Plătește impozitul pe proprietate autorităților locale (fondurile vor fi disponibile în contul avocatului tău, care va avea grijă să îl plătească către Administrația fiscală britanică “Inland Revenue”)
  • Înregistrează transferul de proprietate la Land Registry (Cadastrul)
  • Informează instituția de creditare și compania de asigurări că vânzarea a fost finalizată
  • Trimite titlurile de proprietate agenției de creditare care le va păstra până la data ultimei rambursări sau până la revânzarea proprietății
  • Plătește serviciile avocatului sau ale notarului care au intermediat tranzacția
  • Plătește impozitul pe achiziția de bunuri, așa-numita taxă de timbru (stamp duty)

Stamp duty – taxa de timbru

Plata pentru stamp duty se face tot cu ajutorul unui avocat. Taxa de timbru este obligatorie și se percepe la achiziționarea de bunuri imobile sau terenuri, precum și la achiziționarea de acțiuni, obligațiuni și alte instrumente de investiții.

Din aprilie 2016, sistemul de calcul al taxelor de timbru s-a modificat, astfel încât pentru prima locuință sunt introduse impozite mai mici, iar pentru a doua, a treia… impozite mai mari.

Cum se calculează taxa de timbru când cumperi casă în UK

Dacă valoarea proprietății pe care o cumperi este de până la £300,000, ești scutit de taxa de timbru!

Să presupunem însă că ai cumpărat o proprietate în valoare de £400.000 și este prima ta casă. Nu vei plăti nici un impozit pentru primele 300.000 lire sterline.

Vei plăti însă 5% din £100,000 (diferența care depășeste pragul neimpozabil de £300.000). Adică £5,000.

Înainte să cumperi casă în UK poți calcula taxa pe timbru corespunzătoare situației tale accesând pagina web de AICI.

După ce ai plătit inclusiv taxa de timbru, eşti proprietar cu acte în regulă și te poţi bucura de noua ta locuinţă din Marea Britanie.

Autorul articolului: Dragoș Hojda

CITEȘTE ȘI...

Close
Close